Paso #1: Evaluar tus Necesidades.
Tienes que definir:
•Necesidades: ¿Qué es lo que tú y tu familia necesitan? ¿Cuáles son los requisitos de espacio, es decir cuál es el tamaño de la casa y del terreno que quieres? ¿Qué ambientes son necesarios que tenga la casa que deseas?
•Presupuesto: ¿Cuánto puedes pagar de prima? ¿Cuánto puedes pagar mensualmente de cuota de préstamo? No olvides que debes de incluir el seguro anual y el mantenimiento de la propiedad
•Ubicación: ¿Cuál es la zona o cuidad donde deseas vivir?
Paso #2: Seleccionar tu Agencia de Bienes Raíces para la búsqueda de tu propiedad.
Te recomendamos escoger una empresa profesional que te asesore y entienda tus necesidades. Asegúrate que la agencia que selecciones tenga buen conocimiento del mercado, que posea varios años de experiencia, que sea confiable y que pueda ofrecerte opciones de propiedades que cumplan tus sueños y soluciones para poder adquirirlos. Es decir, que te pueda asesorar en tu capacidad de compra, en contemplar todos los gastos relacionados a la compra y post-compra y te asesore a conseguir las mejores facilidades de financiamiento en el mercado.
Una vez que escoges la agencia, conocerás a tu agente inmobiliario, el cual te mostrará cuales propiedades están disponibles de acuerdo a tus necesidades definidas en el primer paso. Si vives en el extranjero asegúrate que la agencia que selecciones te pueda enviar todos los detalles y fotos para que tu visita en Nicaragua sea efectiva.
Paso #3: Visita a Propiedades y Recorrido de Desarrollos.
Siempre te recomendamos visitar las propiedades. No compres sin verla físicamente. Si no vives en Nicaragua, programa un viaje especial para la visita y comprar de tu propiedad. En esta visita compararas tus opciones basado en las características de la casa y su localización. Te recomendamos visitarla más de una vez para poder tomar tu decisión final. También toma fotos y buenas notas en tu recorrido!
Paso #4: ¡Selecciona tu nuevo Hogar! Felicidades, ya sabes que casa vas a comprar.
Ahora llego el momento de reservar esta propiedad para quitarla del mercado. Tu agente inmobiliario te informará cuanto es el monto a pagar por la reserva, el cual dependerá del valor total de la propiedad.
Paso #5: Protégete legalmente.
•Si escoges una casa dentro de un proyecto, el desarrollador debe de tener un certificado del proyecto en el banco para que tú te puedas financiar allí. Tu agente inmobiliario te debe informar con cual banco esta certificado el proyecto. Esto te garantiza que el titulo de la propiedad no tiene ningún problema legal y que el proyecto ya cuenta con los permisos de construcción.
•Si escoges una casa en particular debes asesorarte legalmente. Solicitale al al dueño de la propiedad el título de la propiedad, historia registral, solvencia municipal, libertad de gravamen y el plano de catastro de la propiedad.
Estos documentos deben de ser actualizados, con una vigencia de treinta días.
Paso #6: Préstamo Hipotecario.
Si vives en el extranjero, por ejemplo en los Estados Unidos, tienes la opción de usar un banco en Nicaragua con sucursal en los Estados Unidos.
Una vez determines con que banco te estarás financiando, debes de llenar el expediente de solicitud de crédito para conseguir la aprobación bancaria. Para determinar qué banco te financiará, debes de tomar en cuenta las siguientes condiciones:
•Tasa de interés: este es el costo que tendrá el financiamiento, entre más baja sea mejor.
La tasa de interés para casas nuevas con un precio superior a US$30,000.00 actualmente están entre un 8% y 10% variable. Si la casa es usada, las tasas de interés varían entre un 10% y 12.5%. Las tasas de interés variables son revisables trimestralmente por los bancos.
•Plazo: Años a Financiar.
Si la casa es nueva, el plazo que ofrecen los bancos es de 15 a 20 años. Si la casa es usada, el plazo es de 10 a 12 años.
•Gastos de cierre:
Normalmente, los gastos de cierre bancarios suman a 3.5% (Incluye comisión bancaria, honorarios legales y gastos de ejecución de cierre).
Si estás comprando una casa dentro de un proyecto pregúntale a tu agente si ofrecen alguna promoción especial de gastos de cierre que aplique hacia la compra de tu propiedad.
•Seguros:
Los bancos requieren los seguros de vivienda y de vida para otorgar el financiamiento.
Te recomendamos contratar un corredor de seguros para que te de cotizaciones con diferentes aseguradoras y puedas obtener la mejor oferta del mercado. Para que el seguro cubra el valor de reposición de tu propiedad, es aconsejable que les entregues un avaluó de la propiedad elaborado por valuadoras certificadas por la Superintendencia de Bancos. Una vez contratado el seguro, debes de endosar la póliza a favor del banco.
Otra alternativa, es tomar estos seguros directamente con el banco que te va a financiar para que la cuota mensual de estos sea incluida en la cuota mensual del préstamo.
Paso #7: Firma de Promesa de Compra-Venta (También conocido como “Contrato de Intención de Compra”).
•La promesa de Compra-Venta es un acuerdo entre comprador y vendedor sobre las características de la propiedad, el precio de venta, la forma de pago (esto incluye el cronograma de desembolsos bancarios conforme a los avances de obra), la penalidad acordada, y la fecha de entrega entre otros.
•Tradicionalmente, el desarrollador elabora esta Promesa de Compra-Venta, la cual debes de revisar previo a la firma.
•La firma de una Promesa de Compra-Venta es un requisito bancario para el financiamiento.
Paso #8: Pago de la Prima.
Cuando piensas financiar la compra de tu casa por medio de un banco, es requisito que el comprador entregue una prima. La prima es un porcentaje específico determinado por el banco y depende del valor de la propiedad, puede variar entre el 10% al 25%.
La prima se la pagas a tu agente inmobiliario durante la firma de la Escritura de Compra-Venta. En el caso que la hayas pagado previamente, te recomendamos solicitarle a tu agente inmobiliario un recibo por la prima, la cual debes de presentar al banco como comprobante de cancelación de prima.
En el caso de comprar una casa a un desarrollador, puedes entregarla la prima de inmediato o en pagos parciales, dependiendo de la fecha de entrega de la casa.
Paso #9: El Cierre – La firma de la escritura para que seas el futuro dueño de tu casa.
•Una vez hayas sido aprobado por el banco, te recomendamos solicitarle al banco una copia del borrador de la Escritura Definitiva de Compra-Venta previo a la firma de esta para conocer si lo términos están correctos o si tienes alguna pregunta que formular antes de la firma.
•El banco solicitará al dueño de la propiedad una solvencia municipal y libertad de gravamen actualizada.
•Al momento de la firma tendrás que cancelar los gastos de cierre.
•Toma en cuenta que para formalizar la compra de tu casa, debes de inscribir la Escritura de Compra-Venta ante el Registro Público de la Propiedad. El banco te apoyará con esta gestión pero es tu responsabilidad pagar los gastos de inscripción, los cuales incluyen los tres aranceles de inscripción de: Compra-Venta, hipoteca y gestión. El plazo de la inscripción puede tomar varios meses.
Paso #10: Desembolsos del Banco.
•Si la Casa ya está construida, el banco hará un solo desembolso del saldo total del financiamiento al dueño de la propiedad.
•Si la Casa está en construcción, el banco lo hará conforme a lo pactado en la Promesa de Compra-Venta.
•El banco te solicitará un pagaré para los desembolso. A medida que se vayan realizando los desembolsos bancarios, toma en cuenta que inician las cuotas mensuales del préstamo que se calculan en base al monto desembolsado e incrementan a medida que se va dando mayor desembolso.
•El último desembolso de cancelación, el banco lo entrega una vez que el vendedor haya entregado las boletas catastrales.
Paso #11: Un mes antes que te entreguen tu casa…
Te recomendamos que contrates los servicios de energía, agua, y telecomunicaciones. Estos los puedes solicitar con la copia de tu Escritura de Compra-Venta.
Paso #12: La Entrega Sustancial. (La Pre-Entrega).
Si compraste tu casa en un proyecto, el desarrollador hace una entrega sustancial donde debes de hacer un levantamiento de los detalles a mejorar. Estos deben ser atendidos previo a la entrega final. Te recomendamos que estos sean levantados en un Acta de Pre-Entrega firmado por ambas partes con un compromiso de fecha de entrega. Normalmente estos reclamos son atendidos en un periodo de 7 a 15 días.
Paso#13: El Gran Día… ¡La entrega de tu Casa!
•Si escogiste casa en un desarrollo, te recomendamos solicitar la Garantía de Construcción al desarrollador y que te explique el procedimiento que debes de seguir para la atención de futuros reclamos cubiertos por esta garantía.
•Y llegó la hora de recibir tus llaves.
¡Felicidades! ¡Ahora, a mudarse! Y si es inversión… ¡Ahora, a alquilarla!
